国有土地上房屋征收评估办法全解析

国有土地上房屋征收评估办法详解

在城市化进程中，国有土地上房屋征收评估是一项至关重要的工作，它关系到被征收人的切身利益，也关乎征收工作的公平与效率。为了规范国有土地上房屋征收评估活动，保证评估结果客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我国制定了一系列房屋征收评估办法。以下是对这些评估办法的详细解读。

一、评估办法的适用范围

国有土地上房屋征收评估办法主要适用于评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。这些评估活动旨在为房屋征收部门与被征收人确定补偿金额提供依据，确保征收过程的合法性和公正性。

二、评估机构的选择与职责

房地产价格评估机构的选择是评估工作的起点。根据规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；若协商不成，则由房屋征收部门通过组织被征收人投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽业务。

评估机构选定后，房屋征收部门作为委托人，需向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。合同应明确评估目的、评估对象范围、评估要求、评估费用及收取方式、评估报告交付时间等关键条款。评估机构应指派足够数量的注册房地产估价师开展评估工作，并不得转让或变相转让受托的房屋征收评估业务。

三、评估前的准备工作

在评估工作正式开始前，房屋征收部门应组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。调查内容应包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果。对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，则按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

评估时点通常确定为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估的时点应与被征收房屋价值评估时点一致。评估机构应安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄照片等影像资料，并妥善保管。被征收人应协助估价师进行实地查勘，提供或协助搜集评估所需的情况和资料。

四、评估方法与技术路线

评估方法的选择应基于评估对象和当地房地产市场状况。常用的评估方法包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。被征收房屋的类似房地产有交易的，应选用市场法评估；被征收房屋或其类似房地产有经济收益的，应选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应选用假设开发法评估。若条件允许，可以同时选用两种以上评估方法进行评估，并对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

评估过程中，应充分考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响房屋价值的因素。此外，被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

五、评估结果的公示与复核

评估机构应按照房屋征收评估委托书或委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。初步评估结果应包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期间应安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。若存在错误，评估机构应修正。

公示期满后，评估机构应向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应由负责评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。

被征收人或房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应向其作出解释和说明。若对评估结果有异议，应在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估。评估机构应在收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，改变原评估结果的，应重新出具评估报告；未改变的，应书面告知复核评估申请人。

六、评估结果的鉴定与争议解决

若被征收人或房屋征收部门对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，负责对复核结果进行鉴定。

鉴定过程中，评估机构应按照评估专家委员会的要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应协助。评估专家委员会应在收到鉴定申请之日起10日内对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设等进行审核，并出具书面鉴定意见。

若评估报告存在技术问题，评估机构应改正错误，重新出具评估报告。若被征收人对补偿仍有异议，可按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定处理。此外，在评估过程中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为将受到相应处罚。

七、评估费用的承担

房屋征收评估、复核评估及鉴定费用由委托人承担。若鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担；若未改变，则仍由委托人承担。评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

综上所述，国有土地上房屋征收评估办法涵盖了评估机构的选择、评估前的准备、评估方法与技术路线、评估结果的公示与复核、评估结果的鉴定与争议解决以及评估费用的承担等多个方面。这些办法的制定和实施，旨在确保房屋征收评估工作的公正性、客观性和准确性，维护被征收人的合法权益，推动城市化进程的顺利进行。